Widzimy apartament blisko morza, sprawdzamy prognozę przychodów i łatwo wyobrażamy sobie pełny kalendarz rezerwacji. Potem zadajemy mniej wygodne pytanie: jak goście dotrą na miejsce, gdzie znajdą ofertę i ile zostanie nam po opłaceniu lokalu? Właśnie od tych odpowiedzi zależy, czy nieruchomość dobrze wygląda tylko w reklamie, czy ma szansę zarabiać w praktyce.

Wynajem na Cyprze Północnym może napotkać pięć przeszkód: mniej wygodny dojazd, ograniczenia w korzystaniu z kanałów rezerwacyjnych, konkurencję podobnych lokali, wrażliwość gości na całkowity koszt pobytu oraz zwykłe ryzyka związane z najmem. Nie oznacza to, że każdy apartament jest złą inwestycją. Oznacza, że przed zakupem powinniśmy sprawdzić konkretny lokal i policzyć ostrożny scenariusz przychodów.

 

Dlaczego dojazd może ograniczać popyt na najem?

Jeśli celujemy w gości z Polski, sama odległość apartamentu od plaży nie wystarczy. Liczy się cała podróż: dostępność lotu, ewentualna przesiadka, przejazd z lotniska i godzina dotarcia do lokalu. Im więcej etapów musi zorganizować turysta, tym łatwiej może wybrać inne miejsce na krótki wyjazd.

Podróż na północ wyspy można zaplanować między innymi przez lotnisko Ercan z przesiadką w Turcji albo przez lotnisko w południowej części Cypru i dalszy przejazd. Nie traktujemy więc stwierdzenia „brak lotów bezpośrednich do Ercan” jako równoznacznego z „brakiem możliwości wygodnego przyjazdu”. Oceniamy konkretne połączenia dla rynku, z którego chcemy pozyskiwać gości. Pomocny jest przewodnik Wirtenberg dotyczący położenia Cypru i tras dojazdu na północ wyspy.wirtenberg

Trzeba też uważać, by nie przedstawiać przejazdu między obiema częściami wyspy jako formalności, która dla każdego podróżnego przebiega tak samo. Zasady wjazdu i przekraczania przejść zależą od trasy oraz dokumentów podróżnego; brytyjskie zalecenia wskazują ponadto na możliwe konsekwencje wjazdu przez Ercan z perspektywy władz Republiki Cypryjskiej. Przed publikacją instrukcji dla gości sprawdzamy wymagania właściwe dla ich obywatelstwa i planowanej podróży.gov

Jak przekładamy to na decyzję inwestycyjną? Sprawdzamy kilka rzeczy przed zakupem:

  • Czy gość dojedzie z lotniska bez skomplikowanej organizacji transferu?

  • Ile czasu zajmie mu podróż od lądowania do odbioru kluczy?

  • Czy cena transferu nie niweluje atrakcyjnej stawki za nocleg?

  • Czy operator potrafi jasno opisać gościom drogę do apartamentu?

Dobrze przygotowana instrukcja dojazdu nie usunie wszystkich barier, ale pozwoli nam ocenić, czy oferta jest naprawdę wygodna dla wybranej grupy klientów.

Czy ograniczenia Booking.com uniemożliwiają wynajem?

Nie zakładamy ani tego, że każdy lokal na północy da się bez problemu opublikować na Booking.com, ani tego, że publikacja jest z góry niemożliwa. Możliwość uruchomienia konkretnej oferty należy potwierdzić dla danego adresu, operatora i aktualnych wymagań platformy. Jeśli model przychodów opiera się na jednym portalu, nie wystarczy zapewnienie sprzedającego, że „ogłoszenie będzie można dodać”.

Przed podpisaniem umowy prosimy o pokazanie, jak ma działać sprzedaż noclegów. Chcemy znać odpowiedzi na pytania: kto zakłada i prowadzi konto, kto odpowiada na wiadomości gości, kto ustala ceny, jakie prowizje ponosimy i co stanie się, jeśli jeden kanał przestanie działać. Taki plan jest ważniejszy niż samo logo portalu pokazane w prezentacji inwestycji.

Nie opieramy prognozy wyłącznie na przyszłej obecności w serwisie rezerwacyjnym. Jeśli lokal ma być prowadzony przez operatora, sprawdzamy jego umowę i sposób pozyskiwania najemców. Na stronie Wirtenberg poświęconej nieruchomościom i obsłudze najmu opisano model zarządzania przez dewelopera lub agencję oraz oferty z gwarancją najmu. Warunki takiej gwarancji trzeba jednak ocenić w umowie dotyczącej wybranego lokalu, a nie przenosić automatycznie na każdą nieruchomość.wirtenberg

Kiedy konkurencja podobnych lokali obniża rentowność?

W rejonie z dużą liczbą apartamentów o podobnym metrażu, wyposażeniu i standardzie trudno wyróżnić się samym zdjęciem basenu. Właściciele konkurują wtedy ceną, terminami i dodatkowymi usługami. Nawet jeśli turystów jest wielu, nowy lokal nie musi osiągnąć obłożenia, które pokazano nam w prognozie sprzedażowej.

W materiale wyjściowym pojawiają się liczby dotyczące udziału studiów oraz mieszkań 2+1 kupowanych pod wynajem w İskele. Nie mamy jednak potwierdzonego badania, zakresu próby ani daty tych danych, dlatego nie używamy ich jako opisu całego rynku. Wyciągamy z nich praktyczne pytanie: jak wiele lokali podobnych do naszego będzie zabiegać o tego samego gościa?

Zanim wybierzemy studio lub większy apartament, porównujemy oferty w tej samej okolicy:

  • Sprawdzamy stawki za noc w sezonie i poza nim, nie tylko najwyższą cenę widoczną w reklamie.

  • Porównujemy wyposażenie, odległość od plaży, dojazd, parking oraz warunki korzystania z części wspólnych.

  • Patrzymy, czy konkurencyjne lokale mają wolne terminy; samo ogłoszenie nie mówi nam, ile rzeczywiście zarabiają.

  • Pytamy operatora o wyniki porównywalnych lokali, a nie o średnią dla wszystkich jego nieruchomości.

Studio może być łatwiejsze do wynajęcia określonej grupie podróżnych, a większe mieszkanie może lepiej odpowiadać potrzebom rodzin. Żadna z tych tez nie zastąpi sprawdzenia konkretnej lokalizacji. Punkt wyjścia do porównania stanowi blog Wirtenberg z artykułami o rejonach Cypru Północnego i rentowności najmu.wirtenberg

Jak koszty pobytu zmieniają decyzję turysty?

Stawka za noc nie jest całym kosztem wakacji. Gość dolicza bilety, transfer, transport na miejscu, wyżywienie i ewentualne opłaty dodatkowe. Jeśli suma staje się dla niego zbyt wysoka, atrakcyjny apartament może przegrać z ofertą, do której łatwiej lub taniej dotrzeć.

Nie twierdzimy jednak, że każdy turysta szuka najtańszej możliwości. Jedni wybierają cenę, inni przestrzeń, spokojną okolicę lub wygodę rodzinnego wyjazdu. Dlatego przed zakupem ustalamy, do kogo kierujemy ofertę. Inaczej zaplanujemy pobyt dla pary przyjeżdżającej na weekend, a inaczej dla rodziny, która chce spędzić dwa tygodnie w apartamencie.

Jako właściciele musimy policzyć również własne wydatki. Opłaty administracyjne, media, sprzątanie, konserwacja i naprawy mogą występować także wtedy, gdy nie mamy gości. W budżecie pomocny będzie materiał Wirtenberg o kosztach utrzymania nieruchomości na Cyprze Północnym, dostępny w spisie artykułów na blogu.wirtenberg

Jakie ogólne ryzyka wynajmu warto uwzględnić?

Najbardziej myląca prognoza to taka, w której każda dostępna noc zostaje sprzedana, cena pozostaje stała, a lokal nigdy nie wymaga naprawy. Żeby nie podejmować decyzji na podstawie idealnego roku, przygotowujemy też wariant ostrożny. Zakładamy w nim słabsze miesiące, okresowe wydatki oraz czas potrzebny na obsługę gości.

Weryfikujemy zwłaszcza:

  • Pustostany: przez ile dni w roku lokal może pozostać bez najemcy?

  • Sezonowość: czy prognoza uwzględnia różnice między miesiącami?

  • Koszty stałe: które opłaty ponosimy niezależnie od obłożenia?

  • Obsługę: kto sprząta, wydaje klucze, rozwiązuje problemy i odpowiada za naprawy?

  • Rozliczenia: jak dokumentujemy przychody, koszty oraz należności publicznoprawne?

  • Umowę: kto odpowiada za niewypłacony czynsz, opóźnienia i zakończenie współpracy?

Jeżeli interesuje nas model z gwarancją najmu, oddzielamy ryzyko pustostanu od ryzyka niewykonania umowy przez operatora. Na stronie głównej Wirtenberg wskazano, że warunki wybranych ofert mają być potwierdzane na piśmie, a okres gwarancji rozpoczyna się od przekazania kluczy, nie od daty zakupu. Dlatego sprawdzamy szczegóły właściwej umowy: podstawę naliczania wypłat, terminy, koszty, zasady korzystania z lokalu i zabezpieczenia naszych roszczeń.wirtenberg

Jak oceniamy nieruchomość przed zakupem?

Zaczynamy od pytania, dla kogo kupujemy lokal i w jaki sposób ma on zarabiać. Dopiero potem porównujemy cenę, standard i obietnice dotyczące zwrotu. Dzięki temu nie wybieramy apartamentu tylko dlatego, że podoba nam się podczas oglądania.

Przygotowujemy prosty arkusz z trzema wariantami: ostrożnym, bazowym i korzystnym. W każdym wpisujemy przychód z faktycznie wynajętych nocy lub kwotę wynikającą z umowy z operatorem, a następnie odejmujemy koszty obsługi i utrzymania. Osobno zapisujemy koszty zakupu oraz nieprzewidziane wydatki. Jeśli oferta wygląda przekonująco wyłącznie w najbardziej optymistycznym wariancie, szukamy przyczyny tej zależności.

Przed wpłatą pieniędzy sprawdzamy też dokumenty nieruchomości i warunki transakcji. To odrębny temat od potencjału najmu, ale nie możemy go pominąć tylko dlatego, że prognoza przychodów wygląda atrakcyjnie. Punktem wyjścia do dalszej weryfikacji może być blog Wirtenberg, gdzie znajdują się materiały o zakupie, tytułach własności, kosztach i podatkach.wirtenberg

Co warto zapamiętać przed podjęciem decyzji?

Nie szukamy odpowiedzi na pytanie, czy „wynajem na Cyprze Północnym się opłaca” w każdej sytuacji. Sprawdzamy, czy konkretny lokal ma dostępnych gości, realne kanały sprzedaży, przewagę nad podobnymi ofertami i wynik finansowy odporny na słabszy sezon. Dopiero taka analiza pozwala nam porównać nieruchomości bez opierania się wyłącznie na reklamowanej stopie zwrotu.

Jeśli chcemy omówić nieruchomości na Cyprze Północnym oraz możliwości zarządzania najmem, możemy skontaktować się z Adamem Kamińskim, rzeczoznawcą i pośrednikiem nieruchomości w WIRTENBERG ltd:

Jak odpowiadamy na częste pytania?

Czy brak bezpośredniego lotu do Ercan przekreśla wynajem?

Nie. Może zniechęcić część gości, szczególnie przy krótkim pobycie, ale dostępne są też trasy z przesiadką lub dojazd z lotniska w południowej części wyspy. Ocenę opieramy na połączeniach, kosztach i formalnościach istotnych dla naszych potencjalnych najemców.gov+1

Czy każdą nieruchomość można promować na Booking.com?

Nie zakładamy tego bez sprawdzenia. Przed zakupem potwierdzamy możliwość publikacji konkretnego lokalu oraz przygotowujemy plan pozyskiwania gości także przez inne kanały.

Czy studio zawsze zarabia mniej niż apartament 2+1?

Nie. Wynik zależy od ceny zakupu, lokalizacji, kosztów, grupy gości, stawek i obłożenia. Bez danych o porównywalnych lokalach nie da się uczciwie uznać jednego układu za lepszy w całym regionie.

Czy gwarancja najmu usuwa wszystkie ryzyka?

Nie. Może zmienić sposób, w jaki właściciel odczuwa pustostany, ale trzeba sprawdzić wypłacalność operatora i dokładne warunki umowy. Ważne jest również to, od kiedy naliczane są wypłaty i jakie koszty nadal ponosimy.wirtenberg

Jakie koszty uwzględniamy przy liczeniu rentowności?

Oprócz ceny zakupu uwzględniamy koszty transakcji, utrzymania, obsługi gości, napraw oraz okresy bez przychodu. Konkretne pozycje zależą od nieruchomości i modelu zarządzania, dlatego każdą prognozę odnosimy do dokumentów i umów dotyczących wybranego lokalu.

Tagi: #Inwestycja #Nieruchomości #CyprPółnocny
Mariusz Agent Nieruchomości

Od 10 lat zajmuję się pośrednictwem nieruchomości. Od 6 lat pracuję na Cyprze Północnym, biorąc czynny udział w oprowadzaniu klientów, organizacji pobytów i wszelkich niezbędnych formalności.