Podpisaliśmy porozumienie o zakończeniu zakupu apartamentu. Sprzedający zapewnia, że sprawa jest zamknięta, ale umowa sprzedaży nadal może figurować w rejestrze gruntów. Zanim złożymy dokumenty lub podpiszemy nową umowę dotyczącą tej samej nieruchomości, sprawdźmy, co zostało zarejestrowane, na jakiej podstawie strony chcą zakończyć transakcję i jak rozliczą wpłacone pieniądze.

Nie ma jednej procedury, którą możemy bez sprawdzenia zastosować do każdej sprawy. Inaczej przygotujemy dokumenty przy zgodnym rozwiązaniu umowy, a inaczej wtedy, gdy kupujący i sprzedający spierają się o zwrot środków. Pomoc niezależnego prawnika działającego na Cyprze Północnym jest szczególnie ważna, gdy brakuje zgody stron lub dokumentów potwierdzających wpis.

Pozycja Zero — od czego zacząć wykreślenie umowy?

Sytuacja Co ustalamy? Pierwszy krok
Nie wiemy, czy umowa jest zarejestrowana Czy istnieje wpis dotyczący tej umowy i nieruchomości Prosimy właściwy rejestr gruntów o potwierdzenie statusu.
Strony zgadzają się zakończyć transakcję Kto podpisze porozumienie i jak zostaną rozliczone wpłaty Przygotowujemy dokumenty i potwierdzamy w urzędzie wymagany tryb.
Strony spierają się o pieniądze lub rozwiązanie umowy Jakie prawa i obowiązki wynikają z umowy oraz dokonanych płatności Przed podpisaniem dokumentów zlecamy ocenę niezależnemu prawnikowi.
Kupujący uzyskał zezwolenie na zakup Czy osobna decyzja lub wniosek wymaga dalszych działań Sprawdzamy tę kwestię oddzielnie od wpisu umowy.
 
 

Wpis umowy, rozliczenie między stronami, zezwolenie na zakup i przeniesienie tytułu własności to odrębne sprawy. Nie zakładajmy, że załatwienie jednej z nich automatycznie kończy pozostałe. Podobne rozróżnienie omawiamy w artykule o tym, co zrobić po upływie terminu rejestracji umowy sprzedaży.wirtenberg

Czy umowę na pewno wpisano do rejestru gruntów?

Od tego pytania zaczynamy. Podpisana umowa i dowód zapłaty należności w urzędzie skarbowym nie potwierdzają jeszcze, że umowę zarejestrowano w rejestrze gruntów. Jeśli wpisu nie ma, nie możemy mówić o jego wykreśleniu — musimy najpierw ustalić rzeczywisty stan dokumentów i transakcji. Różnicę między tymi formalnościami wyjaśniamy także w poradniku o umowie odnotowanej tylko w urzędzie skarbowym.wirtenberg

Prosimy o sprawdzenie konkretnej umowy dla konkretnej nieruchomości. Przygotujmy datę podpisania, dane stron, oznaczenie działki lub lokalu oraz posiadany numer rejestracji. Porównajmy odpowiedź urzędu z naszymi dokumentami. Jeżeli mamy jedynie pokwitowanie złożenia dokumentów, upewnijmy się, czy potwierdza ono sam wpływ pisma, czy również dokonanie wpisu.

Sprawdźmy też, kto widnieje jako właściciel nieruchomości. Rejestracja umowy sprzedaży nie jest tym samym co późniejsze przeniesienie tytułu własności na kupującego.wirtenberg+1

Kiedy potrzebujemy wykreślenia umowy?

Potrzeba uporządkowania wpisu może pojawić się, gdy strony uzgodniły rozwiązanie transakcji, zakup nie zostanie dokończony albo planujemy kolejną umowę dotyczącą nieruchomości. Sama chęć zakończenia współpracy nie wystarczy jednak, by przesądzić o sposobie zmiany wpisu. Znaczenie mają treść zarejestrowanej umowy, dokumenty podpisane później, status płatności i stanowisko każdej ze stron.

Zadajmy sobie kilka pytań przed przygotowaniem pisma:

  • Czy obie strony zgadzają się co do zakończenia umowy?

  • Czy ustaliliśmy kwotę i termin ewentualnego zwrotu pieniędzy?

  • Czy istnieją nierozliczone raty, opłaty, kary umowne lub inne roszczenia?

  • Czy za kupującego albo sprzedającego działa pełnomocnik?

  • Czy kupujący złożył wniosek o zezwolenie na zakup lub uzyskał decyzję?

  • Czy planowana jest nowa umowa dotycząca tego samego lokalu?

Jeśli nie znamy odpowiedzi, nie podpisujmy formularza tylko dlatego, że ktoś nazywa go „formalnością”. Najpierw ustalmy, jakie skutki będzie miał dla naszych praw i rozliczeń.

Co sprawdzić przed złożeniem dokumentów?

Zbierzmy w jednym miejscu całą historię transakcji. Przygotowanie samej umowy, bez potwierdzeń rejestracji i płatności, może nie wystarczyć do oceny sprawy.

Co przygotowujemy? Dlaczego jest potrzebne? Co kontrolujemy?
Umowa i wszystkie załączniki Pozwalają ustalić warunki zakupu, rozwiązania umowy i powiadamiania stron Zgodność egzemplarzy, podpisów, danych nieruchomości i późniejszych aneksów
Dokumenty z rejestru gruntów Pomagają potwierdzić istnienie oraz status wpisu Datę, numer sprawy, właściwy urząd i zakres potwierdzonej czynności
Potwierdzenia płatności Pokazują, ile zapłacono i co już zwrócono Kwoty, walutę, tytuły przelewów, odbiorców i pozostałe saldo
Porozumienie i korespondencję Pomagają ustalić, czy strony rzeczywiście są zgodne Treść uzgodnień, terminy odpowiedzi i to, kto je zaakceptował
Pełnomocnictwa lub dokumenty spółki Potwierdzają uprawnienie do działania za stronę Czy obejmują podpisanie i złożenie wymaganych dokumentów
Dokumenty dotyczące zezwolenia na zakup Pozwalają ocenić stan odrębnej procedury Czy wniosek złożono i czy wydano decyzję

Na telefonie taka tabela powinna przewijać się poziomo zamiast ściskać kolumny. Gotowy fragment do wdrożenia znajduje się na końcu artykułu.

Jak przejść przez procedurę krok po kroku?

Najpierw potwierdzamy status wpisu, potem ustalamy podstawę działania. Dzięki temu nie składamy wniosku o wykreślenie umowy, której nie ma w rejestrze, ani nie opisujemy zakończenia transakcji w sposób sprzeczny z dokumentami.

  1. Sprawdzamy rejestrację. Prosimy urząd właściwy dla położenia nieruchomości o informację dotyczącą umowy, daty wpisu i jego aktualnego statusu.

  2. Porównujemy dokumenty i płatności. Układamy chronologię: podpisanie umowy, aneksy, wpłaty, korespondencja, ewentualne powiadomienia i uzgodnienia o zakończeniu transakcji.

  3. Ustalamy, czy strony są zgodne. Jeśli tak, przygotowujemy pisemne porozumienie obejmujące również rozliczenia. Jeśli nie, przed kolejnymi czynnościami uzyskujemy niezależną poradę prawną.

  4. Potwierdzamy wymagania urzędu. Pytamy o właściwą formę wystąpienia, załączniki, podpisy, możliwość działania przez pełnomocnika i aktualne opłaty.

  5. Składamy dokumenty i zachowujemy dowód. Przechowujemy kopię kompletu pism, potwierdzenie ich przyjęcia oraz późniejszą odpowiedź o wyniku sprawy.

  6. Sprawdzamy pozostałe skutki. Oddzielnie oceniamy status zezwolenia na zakup, możliwość zawarcia nowej umowy i stan tytułu własności.

Nie przyjmujmy, że pokwitowanie złożenia dokumentów jest już potwierdzeniem zakończenia procedury. Po złożeniu wystąpienia poprośmy o możliwość sprawdzenia, jaki status urząd ostatecznie odnotował.

Czy obie strony muszą uczestniczyć w sprawie?

To zależy od podstawy wystąpienia, treści dokumentów i wymagań urzędu rozpatrującego daną sprawę. W transakcji mogą uczestniczyć kupujący, sprzedający oraz ich upoważnieni przedstawiciele. Jeśli sprzedającym jest deweloper lub spółka, sprawdzamy także, czy osoba podpisująca dokument rzeczywiście może działać w jej imieniu.

Przed przekazaniem komukolwiek oryginałów poprośmy o listę wymaganych dokumentów i ustalmy sposób ich zwrotu. Pełnomocnictwo przeczytajmy pod kątem konkretnych czynności: czym innym jest uzyskanie informacji w urzędzie, a czym innym podpisanie porozumienia o rozliczeniu i złożenie oświadczeń dotyczących umowy.

Nie podpisujmy dokumentu, którego nie rozumiemy. Powinien jednoznacznie wskazywać strony, nieruchomość, umowę, której dotyczy, sposób rozliczenia i skutki podpisania.

Co zrobić, gdy strony nie mogą się porozumieć?

Spór o zwrot depozytu, niespłacone raty, stan nieruchomości czy zasadność zakończenia umowy wymaga osobnego rozwiązania. Samo wystąpienie dotyczące wpisu nie ustala automatycznie, komu należą się pieniądze. Nie powinniśmy też zakładać, że jedna strona może bez dalszej oceny doprowadzić do wykreślenia umowy wbrew drugiej.

Zachowajmy umowę, dowody wpłat, korespondencję i wszystkie otrzymane projekty porozumień. Jeśli umowa przewiduje sposób doręczania powiadomień, sprawdźmy go przed wysłaniem pisma. Niezależny prawnik na miejscu powinien ocenić, jakie czynności są dostępne w tej konkretnej sprawie oraz czy potrzebne będzie rozstrzygnięcie sporu przed próbą zmiany wpisu.

Nie przenośmy bez sprawdzenia zasad opisanych dla innej części Cypru na nieruchomość położoną na Cyprze Północnym. O właściwy tryb pytamy urząd obsługujący dany rejestr i prawnika znającego lokalną procedurę.

Jak zapisać zwrot pieniędzy?

Porozumienie o zakończeniu umowy nie powinno pozostawiać rozliczeń „do późniejszego ustalenia”. Nawet gdy strony są zgodne, zapiszmy:

  • Ile kupujący zapłacił i w jakiej walucie.

  • Jaką kwotę sprzedający już zwrócił.

  • Ile pozostaje do zwrotu oraz do kiedy ma nastąpić płatność.

  • Na jaki rachunek lub w jaki inny uzgodniony sposób nastąpi zwrot.

  • Co strony uznają za dowód zapłaty.

  • Które kwoty lub roszczenia pozostają sporne.

Przykład: jeśli wpłaciliśmy depozyt i dwie raty, nie wpisujmy w porozumieniu jedynie „sprzedający zwróci otrzymane środki”. Wskażmy każdą wpłatę, łączną kwotę, już dokonane zwroty i saldo. Dzięki temu łatwiej porównać dokument z rzeczywistymi przelewami.

Ile trwa wykreślenie i jakie są opłaty?

Nie podajemy jednej kwoty ani jednego terminu dla wszystkich spraw. Wymagania mogą się różnić zależnie od podstawy wystąpienia, kompletności dokumentów, sposobu reprezentacji i tego, czy między stronami istnieje spór. Przed złożeniem dokumentów poprośmy właściwy urząd o aktualną listę załączników i należności, a prawnika — o wyjaśnienie, jakie koszty dotyczą dokładnie naszej sytuacji.

Nie stosujmy automatycznie terminu lub stawki znalezionej w poradniku o pierwotnej rejestracji umowy. Rejestracja umowy, próba zmiany istniejącego wpisu i przeniesienie własności to różne czynności.wirtenberg+1

Jakich błędów unikamy?

  • Nie składamy pisma, zanim potwierdzimy, że umowa rzeczywiście figuruje w rejestrze.

  • Nie traktujemy dowodu zapłaty podatku jako dowodu wykreślenia umowy.

  • Nie podpisujemy porozumienia o zwrocie pieniędzy bez kwoty, terminu i sposobu płatności.

  • Nie zmieniamy dat ani postanowień podpisanej umowy, aby dopasować dokumenty do oczekiwanego wyniku.

  • Nie mylimy zakończenia wpisu umowy z przeniesieniem tytułu własności.

  • Nie zakładamy, że przedstawiciel może podpisać każdy dokument na podstawie ogólnego upoważnienia.

Jeśli nadal jesteśmy na etapie planowania zakupu, przejrzyjmy nieruchomości na Cyprze Północnym prezentowane przez Wirtenberg i sprawdźmy dokumenty wybranej oferty przed wpłatą. Warto wcześniej ustalić nie tylko cenę, ale też zasady rozwiązania umowy i zwrotu pieniędzy.wirtenberg+1

Co jeszcze warto przeczytać?

Pozostałe poradniki o zakupie i dokumentach znajdziemy na blogu Wirtenberg. Informacje o ofercie nieruchomości i obsłudze najmu mogą pomóc zaplanować kolejny zakup, ale nie zastępują oceny prawnej trwającego sporu.wirtenberg+1

Co oznaczają użyte pojęcia?

  • Rejonowy organ ds. gruntów: urząd właściwy dla położenia nieruchomości, w którym sprawdzamy status odpowiedniej rejestracji.

  • Umocowanie przedstawiciela: zakres czynności, które dana osoba może wykonać za stronę na podstawie pełnomocnictwa lub innego dokumentu.

  • Potwierdzenie przyjęcia: pokwitowanie, numer sprawy lub inny dowód, że urząd otrzymał wystąpienie. Nie musi ono jeszcze potwierdzać jego pozytywnego rozpatrzenia.

  • Tytuł własności: odrębna od rejestracji umowy kwestia dotycząca formalnego właściciela nieruchomości.wirtenberg

Jakie pytania pojawiają się najczęściej?

Czy obecność obu stron jest konieczna?

Zależy to od podstawy wystąpienia i dokumentów wymaganych przez właściwy urząd. Jeśli działamy przez przedstawicieli, wcześniej sprawdzamy, czy ich pełnomocnictwa obejmują planowane czynności.

Czy dokumenty może złożyć adwokat lub przedstawiciel?

Możliwość reprezentacji oraz wymaganą formę pełnomocnictwa potwierdzamy w urzędzie przed podpisaniem dokumentów. Samo upoważnienie do uzyskania informacji może nie wystarczyć do podpisania porozumienia albo złożenia oświadczeń za stronę.

Ile trwa wykreślenie umowy z rejestru?

Nie ma jednego terminu, który możemy bezpiecznie przypisać każdej sprawie. Znaczenie mają kompletność dokumentów, podstawa wystąpienia i to, czy strony pozostają w sporze. O przewidywany czas pytamy urząd prowadzący konkretną sprawę.

Czy przed złożeniem dokumentów trzeba zwrócić wszystkie pieniądze?

Nie przyjmujemy jednej zasady dla wszystkich umów. Sprawdzamy warunki podpisanych dokumentów i pisemnie ustalamy, jaka kwota została zapłacona, zwrócona albo pozostaje sporna. Kolejność dalszych czynności konsultujemy z niezależnym prawnikiem.

Czy wykreślenie umowy oznacza zmianę właściciela?

Nie należy utożsamiać tych czynności. Status zarejestrowanej umowy i status tytułu własności sprawdzamy oddzielnie.wirtenberg+1

Z kim możemy omówić dokumenty?

Jeżeli chcemy uporządkować historię zakupu lub przygotować pytania przed rozmową z niezależnym prawnikiem, możemy skontaktować się z Adamem Kamińskim, rzeczoznawcą i pośrednikiem nieruchomości w WIRTENBERG ltd:

Gdy strony spierają się o skuteczność rozwiązania umowy lub zwrot środków, ocenę prawną powierzmy niezależnemu prawnikowi działającemu na miejscu.

Tagi: #Inwestycja #Nieruchomości #CyprPółnocny
Mariusz Agent Nieruchomości

Od 10 lat zajmuję się pośrednictwem nieruchomości. Od 6 lat pracuję na Cyprze Północnym, biorąc czynny udział w oprowadzaniu klientów, organizacji pobytów i wszelkich niezbędnych formalności.