Podpisaliśmy umowę, wpłaciliśmy część ceny i być może odebraliśmy już klucze. Gdy jednak prosimy o dokument potwierdzający własność, okazuje się, że mamy tylko kontrakt. Czy to znaczy, że nieruchomość jest już zapisana na nasze nazwisko? Nie. Podpisana umowa, jej rejestracja i przeniesienie tytułu własności to odrębne etapy. Zaczynamy od sprawdzenia, które z nich rzeczywiście zostały zakończone.wirtenberg
Co oznacza podpisana umowa kupna?
Umowa określa, co kupujemy, od kogo, za jaką cenę i na jakich warunkach. Nie traktujemy jej jednak jako zamiennika dokumentu potwierdzającego, że tytuł własności został już przeniesiony na nasze nazwisko. Wirtenberg opisuje rejestrację umowy, uzyskanie pozwolenia na zakup i przeniesienie Title Deed jako osobne kroki transakcji.wirtenberg
W praktyce zadajemy więc trzy proste pytania: czy umowa jest zarejestrowana, czy uzyskaliśmy wymaganą zgodę na zakup oraz kto figuruje jako właściciel w rejestrze. Dopiero odpowiedzi poparte dokumentami pozwalają ocenić, na jakim etapie jesteśmy.
Jak sprawdzić, co już zrobiono?
Zbieramy podpisaną umowę wraz z załącznikami, potwierdzenia wpłat, korespondencję ze sprzedającym lub deweloperem oraz dokumenty otrzymane od prawnika. Potem prosimy o potwierdzenie każdej czynności — nie wystarcza nam zapewnienie, że „wszystko zostało załatwione”.
-
Sprawdzamy dane w umowie. Porównujemy nasze dane, oznaczenie nieruchomości, cenę, harmonogram płatności i informacje o sprzedającym z pozostałymi dokumentami.
-
Ustalamy status rozliczenia umowy. Prosimy o dowód zapłaty wymaganych opłat i podatków związanych z jej zawarciem oraz rejestracją.
-
Potwierdzamy rejestrację. Zwracamy się o dokument lub urzędowe potwierdzenie wskazujące, że umowa trafiła do właściwego rejestru. Sama pieczęć podatkowa nie powinna być dla nas jedynym dowodem zakończenia wszystkich formalności.
-
Sprawdzamy pozwolenie na zakup. Jeżeli jesteśmy cudzoziemcami, ustalamy, czy wniosek został złożony, pod jakim numerem jest prowadzony i jaki ma status.
-
Weryfikujemy tytuł własności. Pytamy, czy można już przenieść go na nasze nazwisko i jakie warunki pozostały do spełnienia.
Jeżeli nie mamy pewności, co sprawdza rejestr nieruchomości, zacznijmy od odpowiedniego artykułu o weryfikacji nieruchomości na blogu Wirtenberg. Na blogu znajdziemy też materiał „Jak zarejestrować umowę kupna nieruchomości na Cyprze Północnym?”.wirtenberg
Dlaczego termin z 2024 roku może mylić?
W starszych materiałach o zmianach w prawie pojawia się data 21 listopada 2024 roku. Dotyczy ona opisywanego wówczas okresu przejściowego dla określonych zakupów dokonanych przed wejściem zmian w życie. Nie przedstawiamy jej jako terminu dla każdej umowy podpisywanej dziś.
To ważne szczególnie wtedy, gdy znaleźliśmy w sieci krótki poradnik podający jednocześnie dawne terminy i dawne stawki. Zasady dotyczące cudzoziemców oraz koszty transakcji wymagają sprawdzenia dla konkretnej daty umowy i naszego przypadku. Na stronie Wirtenberg znajduje się przewodnik po procesie zakupu i opłatach, ale jego zestawienia również warto omówić z niezależnym lokalnym prawnikiem przed dokonaniem płatności.wirtenberg
Ważne: nie przepisujemy automatycznie stawki 0,5%, podwyższonej stawki 1,5% ani opłaty 6% ze starego tekstu do własnego harmonogramu. Najpierw ustalamy, jak dana należność jest nazywana, od jakiej podstawy się ją liczy, kiedy powstaje obowiązek zapłaty i czy kwota nie została już uiszczona. W przeciwnym razie łatwo pomylić opłatę związaną z umową, koszt rejestracji i należność przy przeniesieniu własności. Sam przewodnik Wirtenberg wymienia te pozycje oddzielnie.wirtenberg
Czym jest Title Deed, czyli koçan?
Title Deed, nazywany również koçan, to dokument odnoszący się do tytułu własności nieruchomości. Gdy mamy wyłącznie podpisaną umowę, pytamy nie tylko o to, czy taki dokument istnieje, lecz także czy dotyczy dokładnie kupowanego lokalu oraz czy możliwe jest przeniesienie tytułu na nasze nazwisko. Rejestracja kontraktu nie jest tym samym etapem co transfer Title Deed.wirtenberg+1
Zanim zapłacimy kolejną ratę, warto zlecić niezależnemu prawnikowi sprawdzenie osoby sprzedającej, rodzaju tytułu, ewentualnych obciążeń, pozwoleń dotyczących inwestycji oraz zapisów samej umowy. Taki zakres weryfikacji opisuje także poradnik Wirtenberg o zakupie nieruchomości na Cyprze Północnym.wirtenberg
Co zrobić, gdy brakuje potwierdzenia rejestracji?
Nie zakładamy, że umowa została zarejestrowana tylko dlatego, że podpisaliśmy ją w biurze sprzedaży albo przekazaliśmy komuś oryginał. Prosimy osobę prowadzącą sprawę o kopię potwierdzenia, datę dokonania czynności i wskazanie właściwego urzędu. Następnie prosimy niezależnego prawnika o sprawdzenie stanu rejestru i ocenę, jakie działania są jeszcze możliwe w naszej sytuacji.
Jeśli umowę podpisaliśmy dawno temu, nie odkładamy wyjaśnienia sprawy. Jednocześnie nie obiecujemy sobie, że spóźnioną formalność zawsze da się załatwić przez samą dopłatę określonej kwoty. Najpierw trzeba ustalić daty, stan prawny nieruchomości i aktualne wymagania urzędowe.
Wybierając dopiero nieruchomości na Cyprze Północnym, zaplanujmy weryfikację dokumentów jeszcze przed podpisaniem umowy. Łatwiej wtedy ustalić, kto odpowiada za rejestrację i jakie potwierdzenie mamy otrzymać.
Czy pozwolenie na zakup jest konieczne?
Przy zakupie przez cudzoziemca pozwolenie na zakup, określane jako Permission to Purchase, stanowi odrębny etap opisany w procesie Wirtenberg. Po rejestracji umowy ustalamy więc, kto składa wniosek, jakie dokumenty są potrzebne i w jaki sposób będziemy śledzić jego status. Nie utożsamiamy złożenia wniosku z uzyskaniem decyzji.wirtenberg
Jeżeli działamy przez pełnomocnika, prosimy go o numer sprawy i kopie złożonych dokumentów. Dzięki temu, nawet gdy kontakt z pośrednikiem lub sprzedającym się urwie, zachowamy informacje potrzebne do dalszego prowadzenia sprawy.
Kiedy przejmiemy tytuł własności?
Pytamy prawnika, czy zostały spełnione warunki wskazane w umowie oraz wymagania dotyczące zgody na zakup, rozliczeń i samej nieruchomości. Przy zakupie ratalnym przeniesienie tytułu może być powiązane ze spłatą zobowiązania; nie zakładamy jednak, że każdy kontrakt przewiduje identyczny moment transferu.
W umowie powinniśmy znaleźć odpowiedź na pytanie, co konkretnie musi się wydarzyć, zanim Title Deed zostanie przeniesiony. Jeśli zapis jest niejasny, wyjaśniamy go na piśmie. Odbiór kluczy i możliwość korzystania z lokalu nie zastępują tego kroku.
Jakich błędów unikać po podpisaniu umowy?
-
Nie mylimy dokumentów. Umowa, potwierdzenie jej rejestracji, decyzja dotycząca zakupu i Title Deed służą różnym celom.wirtenberg
-
Nie opieramy się wyłącznie na dawnych terminach. Data z okresu przejściowego w 2024 roku nie opisuje automatycznie naszej transakcji.
-
Nie płacimy na podstawie samej nazwy opłaty. Żądamy wyliczenia, podstawy naliczenia i potwierdzenia, komu oraz za co przekazujemy pieniądze.
-
Nie rezygnujemy z niezależnej kontroli. Prawnik wybrany wyłącznie przez sprzedającego nie zastępuje doradcy, który sprawdza dokumenty w naszym interesie.wirtenberg
-
Nie odkładamy pytań do dnia przeniesienia własności. Im wcześniej ustalimy brakujące dokumenty, tym wcześniej będziemy mogli zareagować.
Jeżeli po zakupie planujemy wynajem, formalności własnościowe sprawdźmy przed podpisaniem umowy dotyczącej zarządzania najmem. Na stronie Wirtenberg opisano także model obsługi najmu; jego warunki trzeba ocenić oddzielnie od stanu prawnego kupowanej nieruchomości.wirtenberg
Jakie pytania zadajemy najczęściej?
Czy sama podpisana umowa czyni nas właścicielem wpisanym do rejestru?
Nie przyjmujemy takiego założenia. Sprawdzamy osobno rejestrację umowy i przeniesienie tytułu własności. To dwa różne kroki przedstawione w procesie zakupu.wirtenberg
Jak sprawdzić, czy umowa została zarejestrowana?
Prosimy o urzędowe potwierdzenie wraz z datą i danymi nieruchomości. Jeżeli go nie otrzymaliśmy, zlecamy niezależnemu prawnikowi weryfikację we właściwym rejestrze. Nie poprzestajemy na ustnym zapewnieniu.
Czy termin 21 listopada 2024 roku nadal obowiązuje każdą umowę?
Nie. Data ta występuje w opisie szczególnego okresu przejściowego dotyczącego wcześniejszych transakcji. Termin właściwy dla naszej umowy ustalamy według jej daty i mających do niej zastosowanie przepisów.
Co zrobić, jeśli nie mamy Title Deed na swoje nazwisko?
Ustalamy, kto figuruje w rejestrze, czy umowa jest zarejestrowana, czy uzyskano wymaganą zgodę na zakup i jakie warunki pozostały do transferu. Następnie prosimy prawnika o plan działań odnoszący się do naszej konkretnej nieruchomości.wirtenberg
W jakiej kolejności płacimy podatki i opłaty?
Nie ma sensu kopiować uniwersalnej listy bez sprawdzenia rodzaju transakcji i aktualnego rozliczenia. Rozdzielamy płatności przy umowie, rejestracji, ewentualnym VAT i przeniesieniu tytułu, a każdą kwotę potwierdzamy przed wpłatą. Przykładowe pozycje kosztowe i etapy opisuje przewodnik Wirtenberg.wirtenberg
Kontakt — Wirtenberg ltd
Adam Kamiński — Rzeczoznawca, Pośrednik Nieruchomości
Telefon: +48 459 567 693
WhatsApp: +48 459 567 693
E-mail: info@wirtenberg.com
Strona: wirtenberg.com
