Siedzimy na tarasie w Kireni, patrzymy na Morze Śródziemne i rozmawiamy z klientami, którzy często pytają: „Czy zakup nieruchomości tutaj jest wciąż bezpieczny?”. Odpowiedź brzmi: tak, ale zasady gry właśnie się zmieniły. Jako zespół Wirtenberg, który od ponad 5 lat zabezpiecza transakcje Polaków na Cyprze Północnym, przeprowadziliśmy setki inwestorów przez meandry lokalnego prawa.
Wiemy doskonale, czym jest moment, w którym w dokumentach pojawia się skrót PTP (Permission to Purchase). Dlatego bez owijania w bawełnę wyjaśniamy, co nowa rewolucja prawna z 2026 roku oznacza dla Twoich pieniędzy.
Dlaczego uchwalono nowe prawo?
Dekret nr 63/2026, który wszedł w życie na Cyprze Północnym 11 maja 2026 roku, to największa reforma rynku od lat. Urzędnicy wprost wskazali powody tych drastycznych zmian:
  • Zablokowane transakcje – wielu zagranicznych kupujących nie kończyło procedur na czas.
  • Luka podatkowa – umowy były podpisywane, ale państwo nie otrzymywało należnych podatków.
  • Słupy i szara strefa – masowo kupowano nieruchomości ponad limity na tzw. „osoby trzecie” i nieformalne umowy.
Nowe przepisy mają ukrócić te praktyki, wyczyścić rynek z dzikich transakcji i dać pełne bezpieczeństwo tym, którzy grają uczciwie.
Wszystkie najważniejsze zmiany w pigułce
Nowe prawo wprowadza potężne modyfikacje, o których musisz wiedzieć:
  • Podniesiono limity zakupu nieruchomości dla cudzoziemców.
  • Wprowadzono Certyfikat Użytkownika (User Certificate) jako alternatywę dla aktu własności.
  • Ustalono 6-miesięczny okres przejściowy na uporządkowanie starych, niezarejestrowanych umów.
  • Wprowadzono karne opłaty 1% i 3% za metraże i nieruchomości przekraczające dotychczasowe limity.
  • Narzucono deweloperom limit – maksymalnie 80% mieszkań w projekcie mogą kupić obcokrajowcy.
  • Uzależniono podłączenie prądu i wody do budynku od pełnego uiszczenia podatków.
Ile nieruchomości może kupić obcokrajowiec?
To kluczowa zmiana. Do tej pory ograniczenia mocno wiązały inwestorom ręce. Obecny podział limitów prezentuje się następująco:
Rodzaj nieruchomości Maksymalna liczba Warunki dodatkowe
Mieszkanie / Apartament 3 Wymagana zgoda Rady Ministrów (PTP).
Wille w kompleksie 2 Tylko w ramach oficjalnych projektów, budynki max. dwupiętrowe.
Dom wolnostojący 1 Działka o maksymalnej powierzchni do 3300 m².
Działka budowlana 1 działka Do 1338 m²; wyłącznie pod budowę jednego domu.
Uwaga: Wyższe limity (do 6 apartamentów i 3 willi) przysługują tylko obywatelom państw, które oficjalnie uznają TRNC i stosują zasadę wzajemności.
Nowe zasady dla projektów i deweloperów
Koniec z enklawami jednej narodowości. Rząd chce zrównoważonego rozwoju wyspy:
  1. Limit 80% dla cudzoziemców: W każdym nowym projekcie deweloperskim przynajmniej 20% nieruchomości musi zostać sprzedane lokalnym obywatelom.
  2. Blokada koncentracji narodowościowej: Obywatele jednego kraju (oraz ich bliscy krewni) nie mogą wykupić więcej niż 50% lokali na danej działce.
  3. Zakaz dogęszczania działek: Jeśli kupisz działkę pod dom jednorodzinny, prawo zabrania Ci dobudowywania drugiego domu, oficyny czy mieszkań na dalszą sprzedaż.
Co się zmienia w starych umowach?
Jeśli kupiłeś nieruchomość przed wejściem w życie dekretu i Twoja umowa „leżała w szufladzie” – masz problem. Sześciomiesięczny okres przejściowy zmusza wszystkich do natychmiastowego zgłoszenia umów do Ksiąg Wieczystych (Tapu) i złożenia wniosku o PTP. Jeśli tego nie zrobisz, Twoja umowa po prostu straci moc prawną.
Certyfikat Użytkownika – Nowość, która ratuje inwestorów
Gdy kupujesz nieruchomość na Cyprze Północnym, kluczowy jest tzw. Title Deed (akt własności). Co jednak zrobić, gdy przekraczasz limity? Rząd stworzył Certyfikat Użytkownika (User Certificate):
  • Daje pełne prawo do mieszkania, zarządzania i czerpania zysków z wynajmu.
  • Jest wydawany na 10 lat z możliwością przedłużenia.
  • Sam akt własności fizycznie zostaje przy pierwotnym właścicielu lub deweloperze, ale Ty jesteś prawnie chronionym użytkownikiem.
Dla wielu osób posiadających portfele mieszkań będzie to jedyna legalna droga ochrony kapitału.
Nowe zasady dla dużych inwestorów i firm
Koniec z uznawaniem zwykłej „mieszkaniówki” za wielki projekt inwestycyjny. Od teraz status projektu inwestycyjnego zyskują wyłącznie przedsięwzięcia o wartości powyżej 10 000 000 EUR w sektorach takich jak turystyka, edukacja, nowoczesne technologie, zdrowie czy rolnictwo. Budowanie bloków na sprzedaż tego statusu nie dostanie. Co więcej, środki na inwestycję muszą przejść przez lokalny bank i zostać wydane w ciągu 2 lat.
Co to oznacza dla rynku?
Rynek Cypru Północnego dynamicznie dojrzewa. Wchodzimy w fazę pełnej regulacji, gdzie stare, „partyzanckie” metody zakupu odchodzą w niepamięć. Państwo zyska podatki, a inwestorzy – jasne reguły gry. Ceny nieruchomości w dobrych lokalizacjach, takich jak Girne czy Esentepe, będą rosły, bo bezpieczny rynek przyciąga większy kapitał.
Przydatne artykuły z naszego bloga:
Chcesz dowiedzieć się więcej o podatkach, procedurach i bezpiecznym lokowaniu środków? Przeczytaj nasze kompletne poradniki:
  • Jak przebiega proces zakupu mieszkania, domu lub działki na Cyprze Północnym? Przewodnik krok po kroku po procedurach w 2026 roku.
  • Rodzaje aktów własności (Title Deed) na Cyprze Północnym – które są w pełni bezpieczne?.
  • Koszty utrzymania nieruchomości na Cyprze — kalkulacja i realne rachunki 2026.
  • Jak prawidłowo zapłacić VAT: 5% od wartości rzeczywistej czy od wartości aktu?.
Masz pytania? Skontaktuj się z nami bezpośrednio:
Adam Kamiński – WIRTENBERG ltd
  • Telefon / WhatsApp: +48 459 567 693
  • E-mail: info@wirtenberg.com
  • Strona www: wirtenberg.com

 

 

<section>
<h2>Pozycja Zero: Szybkie podsumowanie dekretu 63/2026</h2>
<table>
<tr>
<th>Kluczowy aspekt</th>
<th>Nowa zasada od 11 maja 2026 r.</th>
</tr>
<tr>
<td>Limit apartamentów</td>
<td>Maksymalnie 3 mieszkania na jedną osobę (wymagane PTP).</td>
</tr>
<tr>
<td>Limit willi w kompleksie</td>
<td>Maksymalnie 2 wille w ramach projektów deweloperskich.</td>
</tr>
<tr>
<td>Stare umowy kupna</td>
<td>Obowiązkowa rejestracja i wniosek o PTP w ciągu 6 miesięcy.</td>
</tr>
<tr>
<td>Certyfikat Użytkownika</td>
<td>Nowy dokument na 10 lat umożliwiający legalne korzystanie z nadmiarowych lokali.</td>
</tr>
</table>
</section>

<script type="application/ld+json">
{
"@context": "https://schema.org",
"@type": "FAQPage",
"mainEntity": [
{
"@type": "Question",
"name": "Ile mieszkań może obecnie kupić obcokrajowiec na Cyprze Północnym?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "Zgodnie z dekretem 63/2026 obcokrajowiec może zakupić maksymalnie 3 apartamenty, pod warunkiem uzyskania zgody od Rady Ministrów (PTP)."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "Co się stanie z umowami podpisanymi przed wejściem nowego prawa w 2026 roku?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "Wprowadzono 6-miesięczny okres przejściowy. Właściciele muszą zarejestrować umowy w Księgach Wieczystych i wystąpić o pozwolenie na zakup pod rygorem utraty mocy prawnej dokumentów."
}
},
{
"@type": "Question",
"name": "Czym jest Certyfikat Użytkownika (User Certificate)?",
"acceptedAnswer": {
"@type": "Answer",
"text": "To nowy dokument ważny przez 10 lat, który pozwala cudzoziemcom legalnie użytkować i czerpać zyski z nieruchomości bez konieczności przenoszenia pełnego aktu własności."
}
}
]
}
</script>

Tagi: #Inwestycja #Nieruchomości #CyprPółnocny
Mariusz Agent Nieruchomości

Od 10 lat zajmuję się pośrednictwem nieruchomości. Od 6 lat pracuję na Cyprze Północnym, biorąc czynny udział w oprowadzaniu klientów, organizacji pobytów i wszelkich niezbędnych formalności.