Warunki nabywania nieruchomości przez cudzoziemców na Cyprze Północnym

Warunki nabywania nieruchomości przez cudzoziemców na Cyprze Północnym

Obywatele zagraniczni, niezależnie od tego, czy są osobami fizycznymi, czy prawnymi, muszą przestrzegać określonych procedur prawnych i zwracać uwagę na ważne kwestie, aby uniknąć potencjalnych problemów przy zakupie ziemi lub mieszkania na terenie TRNC i/lub przy zawieraniu długoterminowych transakcji dzierżawy.

Nasza organizacja, która prawnie reprezentuje sektor budowlany, ma na celu doradzanie osobom chcącym inwestować w ten sektor w naszym kraju, poprzez zwrócenie uwagi na kilka ważnych kwestii podsumowanych poniżej.

Podstawa prawna

Zgodnie z Ustawą nr 52/2008 „O nabywaniu nieruchomości i długoterminowym wynajmie (cudzoziemcy)”, przyjętą przez Zgromadzenie Republiki Cypru Północnego w dniu 10 listopada 2008 r., obcokrajowcy lub osoby prawne mają prawo do nabycia lub długoterminowego wynajmu nieruchomości w naszym kraju, pod warunkiem uzyskania zgody Rady Ministrów, pod warunkiem dopełnienia formalności i złożenia odpowiednich wniosków prawnych.

Cudzoziemcy, którzy chcą kupić lub wynająć nieruchomość na terenie TRNC, muszą złożyć wniosek do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i uzyskać zgodę Rady Ministrów po przeprowadzeniu przez nie dochodzenia, aby legalnie nabyć prawo własności do nieruchomości. Proces uzyskiwania zgody różni się w zależności od rodzaju wniosku i zazwyczaj trwa od 3 do 6 miesięcy.

Ograniczenia prawne

Cudzoziemcy, zarówno osoby fizyczne, jak i prawne, mogą posiadać lub dzierżawić nieruchomości na długi okres, pod warunkiem przestrzegania ograniczeń prawnych i dopełnienia niezbędnych procedur prawnych, zgodnie z artykułami 8 i 9 stosownej ustawy. Informacje dotyczące aktualnej praktyki prawnej przedstawiają się następująco:

W przypadku wynajmu długoterminowego;

• Okres trwania umowy dzierżawy może wynosić minimalnie 10 (dziesięć) lat i maksymalnie 99 (dziewięćdziesiąt dziewięć) lat.
• Jeżeli na nieruchomości nabytej w drodze długoterminowej dzierżawy planuje się budowę, w umowie dzierżawy długoterminowej należy szczegółowo określić warunki tej dzierżawy.
• Jeżeli nieruchomość przeznaczona do dzierżawy jest niezabudowana, jej powierzchnia nie może przekraczać 1 (jednego) dönüm (14 400 stóp kwadratowych lub 1338 metrów kwadratowych). Jeżeli na dzierżawionym gruncie znajduje się 1 (jeden) dom lub 1 (jedno) mieszkanie, powierzchnia gruntu nie może przekraczać 5 (pięciu) dönüm (6692 metrów kwadratowych), a na dzierżawionym gruncie nie może zostać wybudowany drugi dom.

W zakupach;

• Obywatel państwa obcego może nabyć ziemię o powierzchni do 1 (jednego) akra (14 400 stóp kwadratowych lub 1338 metrów kwadratowych), pod warunkiem że ziemia ta jest niezagospodarowana.
• Jeśli na działce, którą zamierzasz kupić, znajduje się dom, możesz kupić działkę o powierzchni do 5 (pięciu) akrów, pod warunkiem, że znajduje się na niej tylko 1 (jeden) dom. Jeśli 1 (jeden) dom, który kupisz, znajduje się w obrębie osiedla mieszkaniowego, nie ma ograniczeń powierzchniowych dla danej działki.
• Zgodnie z ustawą nr 52/2008 cudzoziemiec ma prawo nabyć tylko 1 (jeden) lokal mieszkalny lub apartament. Pary o tym samym nazwisku traktowane są jako jedna (1) osoba.
• Cudzoziemiec ma prawo nabyć tylko jeden lokal mieszkalny na niezabudowanym gruncie, lokal mieszkalny z budynkiem mieszkalnym lub grunt zabudowany kompleksem mieszkalnym; nie ma prawa wybudować ani nabyć innego lokalu mieszkalnego/apartamentu.
• Cudzoziemiec może przenieść, sprzedać lub obciążyć hipoteką nieruchomość wynajętą ​​lub zarejestrowaną na jego nazwisko osobom, z którymi łączą go więzy krwi lub pokrewieństwa pierwszego lub drugiego stopnia, za wiedzą i zgodą Ministerstwa po przeprowadzeniu dochodzenia.

Obywatele zagraniczni, którzy chcą nabyć lub wynająć nieruchomość na terenie TRNC, muszą złożyć wniosek do Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i uzyskać zgodę Rady Ministrów po przeprowadzeniu dochodzenia przez Ministerstwo, aby móc legalnie nabyć prawo własności do nieruchomości.

Umowy zawierane z obcokrajowcami, którzy kupują lub wynajmują nieruchomości na terenie TRNC, muszą zostać zarejestrowane w Biurze Rejestru Nieruchomości i Katastru właściwym dla rejonu, w którym znajduje się nieruchomość, w ciągu maksymalnie 30 dni.

Przepisy TRNC nie zezwalają cudzoziemcom na kupowanie ani wynajmowanie nieruchomości na niektórych obszarach (np. w strefach wojskowych) ze względu na względy bezpieczeństwa. Wymagana prawnie odległość do uzyskania tego prawa wynosi 300 metrów, pod warunkiem spełnienia innych wymogów prawnych. Dlatego zaleca się, aby zainteresowane strony zbadały lokalizację nieruchomości przed podjęciem jakichkolwiek zobowiązań i/lub podpisaniem umowy.

Zgodnie z naszym prawem Rada Ministrów ma prawo wprowadzić ograniczenia w nabywaniu nieruchomości przez cudzoziemców w szczególnych okolicznościach.

Ponadto, zgodnie z naszym prawem, wyżej wymienione warunki dotyczące nabycia lub długoterminowej dzierżawy nieruchomości na terenie naszego kraju przez obywateli państw obcych nie mają zastosowania. Są oni zwolnieni z tych ograniczeń i praktyk, jeśli zawrą spółkę z właścicielem firmy, który jest obywatelem TRPC i posiada 51% udziałów.

Ważne punkty do rozważenia

Obywatelom zagranicznym zaleca się zwrócenie uwagi na poniższe kwestie, aby uniknąć potencjalnych problemów:

• Należy ustalić status własnościowy nieruchomości, która ma zostać zakupiona, a także wiedzieć z góry, czy nieruchomość jest własnością niezależną czy wspólną.
• Należy koniecznie sprawdzić w odpowiednim Biurze Rejestru Nieruchomości i Katastru, czy istnieją jakieś ograniczenia dotyczące nieruchomości przeznaczonej do zakupu, takie jak hipoteki lub zastawy, lub jakiekolwiek oświadczenia osobiste lub okoliczności, które uniemożliwiałyby sprzedaż nieruchomości.
• Nie zaleca się współpracy z osobami lub firmami, które nie są wiarygodne, nie posiadają wiedzy specjalistycznej, nie są zarejestrowane w swojej branży i/lub nie są zarejestrowane w odpowiednich organach. Zaleca się preferowanie konstrukcji budowanych przez wykonawców zarejestrowanych w KTİMB (Tureckiej Izbie Inżynierów Budownictwa) i Radzie Budownictwa.
• Aby chronić prawa związane ze sprawami objętymi umową pomiędzy właścicielem nieruchomości a nabywcą, zaleca się, aby umowa została poświadczona notarialnie, a w razie potrzeby, przed jej podpisaniem, zasięgnąć porady prawnej w kancelarii prawnej.
• Zaleca się, aby najpierw zapoznać się ze wszystkimi specyfikacjami technicznymi i szczegółami projektu związanego z nieruchomością, którą zamierzasz kupić, a dopiero potem podpisać umowę. Należy pamiętać, że po podpisaniu umowy projekt staje się wiążący dla obu stron.
• Jeśli nieruchomość, którą chcemy kupić, jest jeszcze w trakcie budowy, warto dowiedzieć się, czy wykonawca uzyskał niezbędne pozwolenia na budowę dla danego projektu.
• Jeśli nieruchomość, która ma zostać zakupiona, jest klasyfikowana jako „działka gruntu ukończona”, należy ustalić, czy jest ona własnością wspólną, czy indywidualną, a także ustalić warunki przeniesienia własności. Jeśli nieruchomość jest obecnie częścią trwającego „projektu podziału”, należy upewnić się, że wykonawca uzyskał niezbędne pozwolenia na budowę dla tego projektu.
• Należy pamiętać, że w przypadku sporu pomiędzy stronami dotyczącego nieruchomości, prawne i rzetelne skierowanie sprawy do organów sądowych oraz zapobieżenie ewentualnym szkodom dla kupującego możliwe jest wyłącznie poprzez umowę sporządzoną prawidłowo, kompleksowo i zgodnie z prawem oraz zarejestrowaną we właściwym Wydziale Ksiąg Wieczystych.
• Konieczne jest dokładne zrozumienie, co obejmuje całkowita cena sprzedaży nieruchomości, która ma zostać zakupiona, a wszystkie warunki i kwoty muszą zostać wyraźnie określone w umowie między stronami. Wszystkie zobowiązania wobec kupującego muszą zostać zawarte w umowie, a wszystkie związane z tym opłaty muszą zostać uiszczone przed złożeniem formalnego wniosku do Urzędu Rejestru Nieruchomości i Katastru w ciągu 30 dni.

 Podatki i opłaty

Aktualne stawki podatków i opłat wynoszą:

Podatki i opłaty

• Opłata skarbowa w wysokości 0,5% od umowy sprzedaży. (W przypadku przyszłych dostaw, umowa sprzedaży podpisana między stronami musi zostać zarejestrowana w Biurze Rejestru Nieruchomości w ciągu 30 dni. Proces ten zapewnia rejestrację praw własności kupującego). (Płatne przez kupującego).
• Podatek od przeniesienia własności nieruchomości oblicza się w następujący sposób: 6% wartości nieruchomości (na podstawie wartości rynkowej ustalonej przez Urząd Rejestru Nieruchomości) dla obywateli TRPC i Turcji oraz 12% dla obcokrajowców. (Płaci kupujący).
  • W przypadku sprzedaży na podstawie umowy sprzedaży, cudzoziemcy są zobowiązani do uiszczenia zaliczki w wysokości 6% z 12% opłaty przy rejestracji umowy sprzedaży w Urzędzie ds. Ksiąg Wieczystych. (Pozostałą kwotę uiszcza się przy przeniesieniu własności). Zaliczka w wysokości 6%...
  • W przypadku transakcji, w których tytuł własności jest przenoszony bezpośrednio, bez konieczności rejestracji umowy sprzedaży, cała opłata za przeniesienie w wysokości 12% pobierana jest jednorazowo.
  • Praktyka ta będzie obowiązywać do 31 grudnia 2023 r. Następnie, celem jest obniżenie opłaty za transfer z 12% do 6% również dla obcokrajowców. Decyzja należy do Rady Ministrów TRPC.

• 5% podatku VAT od wartości nieruchomości. (Jeśli sprzedającym jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, podatek VAT płaci kupujący. (Jeśli sprzedającym nie jest osoba fizyczna prowadząca działalność gospodarczą, podatek VAT nie jest płacony).
• 4% podatek u źródła od wartości nieruchomości. (2,8%, jeśli sprzedający nie jest przedsiębiorcą). (Płacony przez sprzedającego). Dekretem z mocą ustawy, który wszedł w życie decyzją Rady Ministrów z dnia 14 lutego 2023 r. i obowiązuje do 31 stycznia 2024 r., wprowadzono dodatkowy podatek u źródła na okres przejściowy w związku z ogólnoświatowym kryzysem gospodarczym dotykającym nasz kraj. W związku z tym:
  • Osoby będące obywatelami TRNC są zwolnione z tego obowiązku.
  • Obywatele Turcji otrzymają dodatkową składkę w wysokości 1% obliczoną na podstawie aktualnej kwoty podatku u źródła.
  • Obywatele zagraniczni zamieszkali poza TRNC i Turcją otrzymają dodatkową składkę w wysokości 2% obliczoną na podstawie istniejącej kwoty podatku u źródła.
  • W przypadku osób prawnych dodatkowa składka w wysokości 1% zostanie obliczona na podstawie aktualnej kwoty podatku u źródła, jeśli 51% lub więcej udziałowców to obywatele TRNC, a dodatkowa składka w wysokości 2% zostanie obliczona na podstawie aktualnej kwoty podatku u źródła, jeśli 51% lub więcej udziałowców to obywatele zagraniczni.

Powyższe sugestie, warunki i procedury mają charakter wyłącznie orientacyjny i nie są wiążące dla KTİMB (Turecko-Cypryjskiej Izby Handlowo-Przemysłowej). Aby uzyskać szczegółowe informacje, prosimy o kontakt z Ministerstwem Spraw Wewnętrznych Cypru Północnego i/lub Biurem Rejestru Nieruchomości i Katastru.